사법 경매를 진행하다 보면 매각일이 변경되는 경우를 자주 접하게 된다. 변경은 다양한 이유로 이루어지며 대부분 절차상의 오류로 인한 것입니다. 그러나 채권자가 매각기일 변경을 요구하더라도 이 또한 변경된다. 여기에 숨겨진 의미를 살펴보자.
경매정보 확인 및 등록
대법원 경매를 보면 자주 바뀌는 물건이 있습니다. 먼저 아래의 경매 정보와 토지 등기를 살펴보겠습니다.
경매 정보
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| 위치 | 경기도 화성시 남양읍 OOOO리 1필지 | ||||||
| 분류 | 주유소(위험물) | 감정가 | 1,000,000,000원 | 오늘 조회: 1 2주 누적: 1 2주 평균: 1 | |||
| 토지 면적 | OO㎡ (OO평) | 최저 가격 | (100%) 1,000,000,000원 |
분할 | 입찰일 | 최저 판매 가격 | 결과 |
| 건설 현장 | OO㎡ (OO평) | 보증금 | (10%) 100,000,000원 |
2015-07-22 | 1,000,000,000원 | 변화 | |
| 할인 제품 | 토지와 건물 대량 판매 |
소유자 | 안OO | 2015년 10월 1일 | 1,000,000,000원 | 변화 | |
| 오프닝 결정 | 2014-11-03 | 채무자 | 안OO | 2015-12-09 | 1,000,000,000원 | 변화 | |
| 케이스 이름 | 무작위 경매 | 채권자 | 이오오 | 2016-02-25 | 1,000,000,000원 | 변화 | |
토지 등기(청구권 총액: 2,000,000,000원)
| 아니요 | 영수증 | 오른쪽 사람 | 소유자 | 청구 금액 | 메모 | 멸종되다 |
| 하나 | 2004년 1월 1일 | 소유권 이전(매각) | 김00 | |||
| 2 | 2011.01.11 | 저당 | 이오오 | 500,000,000원 | ||
| 삼 | 2012년 1월 1일 | 가압 압력 | 박00 | 500,000,000원 | ||
| 5 | 2012년 5월 1일 | 가압 압력 | 김00 | 500,000,000원 | ||
| 6 | 2013년 1월 1일 | 가압 압력 | 조OO | 500,000,000원 | ||
| 7 | 2014.11.03 | 무작위 경매 | 이오오 | 결제금액 : OOO, OOO, OOO원 |
먼저 토지등기를 확인해보면 채권의 합이 최저가 경매가의 2배가 된다. 부동산이 경매되더라도 이 경우 채무자는 모든 채무를 갚을 수 없습니다. 그러나 변경 요청이 계속되는 동안 경매 판매 날짜는 계속 뒤로 미뤄질 것입니다.
법원이 경매를 변경할 때
일반적으로 경매는 경매 중간에 새 소유자가 나타나면 법원에서 변경합니다. 잘못된 인도, 새로운 채무자 재산의 포함, 채무자가 소유하지 않은 재산의 배제 등의 이유로 변경이 이루어지며 대부분의 경매는 경매 프로세스의 결함으로 인해 변경됩니다. 그런데 법원경매절차 때문이 아니라 채권자가 수정을 요구하는 경우가 있습니다. 채권자 입장에서 경매유예 방식은 비교적 간단하다. 따라서 제출된 판매일자 변경 요청을 기준으로 ‘결과기한’ 란에 ‘변경’으로 기재된 항목을 찾는 것은 어렵지 않습니다.
채권자는 경매에 만족하지 않습니다.
채권자는 경매 변경을 직접 신청하지 않지만 일반적으로 채무자의 요청에 따라 이루어집니다. 대부분의 경우 채무자는 상환을 약속하고 그 과정에서 원금과 이자의 일부를 갚는다. 경매를 진행하는 것은 채권자에게 지루한 과정입니다. 이제 경매를 진행하여 낙찰에 성공하면 차입금을 받을 수 있는데 그 이유는 경매 낙찰가가 만족스럽지 않을 수 있기 때문입니다. 입금액보다 적은 금액이 성공하면 되돌릴 수 없습니다. 둘째, 실제로 배당금을 받기까지 걸리는 시간이 상당하다. 이 때문에 채무자가 빚을 갚으면서 유예를 요구하면 조금이라도 채권자는 경매일을 연기한다.
경매된 땅에 대해 가장 잘 아는 사람은 누구입니까?
부동산의 진정한 가치를 가장 잘 아는 사람이 채무자라는 점을 감안할 때 수시로 바뀌는 경매 품목은 숨은 가치가 있을 가능성이 높다. 대표적으로 재개발이 예정된 곳과 같이 숨겨진 가치가 있는 곳에서 채무자는 자신의 땅이 경매에 나오지 않도록 어떤 식으로든 노력할 것입니다. 당장 20억 빚을 졌다고 해도 회생할 땅이 30억, 40억 가치라면 경매를 연기해 최대한 빚을 갚으려 할 것이다.
취해서 걱정하는 것이 좋다
입찰자 입장에서 수시로 바뀌는 경매는 철회 가능성이 높은 항목으로 인식된다. 매도일의 지속적인 변동은 추후 채무자의 채무상환 의지가 강한 것으로 해석되기 때문이다. 채무자가 지속적으로 매각일을 밀어내어 채권자에게 모든 채무를 청산하면 채권자로부터 경매가 철회됩니다. 따라서 이러한 경매 항목에는 일반적으로 입찰자가 많지 않지만 여전히 입찰할 가치가 있습니다. 재산의 가치를 가장 잘 아는 사람은 등기부에 등재된 청구 건의 총액이 재산의 가치를 훨씬 초과하더라도 어떻게든 되찾으려 할 것이 담보물이기 때문이다. 철수로 이어진다면 적은 경쟁자로 숨겨진 가치가 있는 부동산을 취득할 수 있는 기회로 보아야 한다.
다음은 경매가 진행됨에 따라 알아야 할 정보입니다.
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